Un bail mixte, c’est-à-dire portant à la fois sur des locaux à usage commercial et sur des locaux à usage d’habitation, est régi par le statut des baux commerciaux. Il en résulte que la procédure engagée par le bailleur pour résilier un tel bail n’est pas soumise aux dispositions des baux d’habitation.
L’indice des loyers commerciaux (ILC) est utilisé pour la révision du loyer d’un bail commercial. Il est composé pour 75 % de l’indice des prix à la consommation et pour 25 % de l’indice du coût de la construction. Attention, l’indice des loyers commerciaux concerne uniquement les locataires commerçants immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS) et artisans inscrits au répertoire des métiers. Il ne peut être utilisé pour les activités industrielles (fabriques, usines, ateliers...) et pour les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ou dans des plates-formes logistiques (entrepôts...).
L’indice des loyers des activités tertiaires peut servir de référence pour la révision des loyers des baux professionnels en lieu et place de l’indice du coût de la construction. Plus précisément, il peut être utilisé pour les baux de locaux à usage de bureaux et de locaux occupés pour l’exercice d’une activité tertiaire autre que commerciale ou artisanale (baux des professions libérales).
L’indice du coût de la construction, calculé par l’INSEE, traduit l’évolution des prix dans le secteur immobilier. Il sert de référence pour l’indexation des mensualités de certaines formules de prêts et pour la révision des loyers commerciaux.
Une obligation de contracter une assurance, imposée par la loi au bailleur, peut justifier le déplafonnement du loyer d’un bail commercial au moment de son renouvellement.
À la demande du locataire, le juge peut décider de suspendre les effets d’une clause résolutoire d’un bail commercial mise en jeu par le bailleur, et ce quel que soit le manquement reproché par ce dernier aux obligations du locataire.
Le propriétaire d’un local commercial loué ne peut pas obtenir la résiliation du bail en invoquant la destruction du local par cas fortuit lorsque les dommages affectant l’immeuble proviennent d’un vice caché ou d’un défaut d’entretien qui lui est imputable.
Au terme du bail d’un local commercial conclu, en accord avec le bailleur, pour une durée de 2 ans seulement, je suis resté dans les lieux, ce dernier ne m’ayant pas envoyé de congé et n’ayant pas manifesté la moindre opposition à mon maintien dans les lieux. Puis-je considérer que ce bail est désormais soumis au statut des baux commerciaux ?
Sauf autorisation du bailleur, le titulaire d’un bail commercial ne peut pas, en principe, changer la destination des lieux loués, c’est-à-dire exercer une activité autre que celle prévue dans le bail. Toutefois, il existe une procédure dite « de déspécialisation » qui permet au locataire, même en cas de refus du bailleur, d’étendre son activité à des domaines non prévus dans le bail. Ce dernier peut ainsi soit ajouter des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle), soit changer purement et simplement d’activité (déspécialisation plénière).
L’opération par laquelle un locataire commercial met les locaux loués à la disposition d’autres entreprises moyennant un prix fixé globalement qui rémunère de façon indissociable tant cette mise à disposition que les prestations de services qu’il leur fournit ne constitue pas une sous-location.
